정부가 종합부동산세를 다시 손보겠다고 발표하면서 '공동명의'라는 단어가 검색창에 오르내리고 있습니다.
집을 부부가 절반씩 나눠 가지면 세금이 줄어든다는 이야기는 예전부터 있었습니다.
그런데 이 계산이 집값과 나이, 그 집에서 얼마나 오래 살았는지에 따라 정반대로 뒤집힐 수 있습니다.
3줄 요약
1. 공동명의는 개별과세와 특례 중 고를 수 있습니다
2. 시가 26억원 이하면 공동명의가 대체로 유리합니다
3. 다만 아직 확정된 법률이 아닙니다
아직 국회를 통과하지 않았습니다
출발점은 정부가 지난 8월 3일 내놓은 2026년 세제개편안입니다. 종부세를 매길 때 주택 수보다 주택가액과 실제 거주 여부를 더 보겠다는 내용입니다. 정부는 8월 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 3일까지 법안을 국회에 낼 계획입니다.
그러니 지금 돌아다니는 26억원 같은 숫자는 법에 적힌 기준이 아닙니다. 세무업계가 개편안이 그대로 국회를 통과했다는 가정 아래 돌려본 계산 결과입니다. 시행은 2027년부터 단계적으로, 완전히 적용되는 해는 2028년입니다.
공동명의는 다주택자가 아닙니다
'부부 공동명의 1주택자가 종부세에서 다주택자 취급을 받는다'는 보도가 나오면서 혼선이 있었습니다. 사실과 다릅니다. 종부세는 가구가 아니라 사람 단위로 매기는 인별과세입니다. 공동명의 부부는 각자 지분대로 신고하는 개별과세와, 단독명의처럼 계산하는 1세대 1주택 특례 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.
오해가 나온 자리는 따로 있습니다. 서울 같은 조정대상지역에서 특례를 신청하지 않은 공동명의에는 공정시장가액비율 80%가 붙는데, 이 숫자가 3주택 이상 보유자에게 적용되는 것과 같습니다. 세율이 아니라 계산에 쓰는 비율 하나가 겹쳤을 뿐입니다.
26억원 아래면 공동명의 쪽이 유리합니다
세무업계가 2028년 기준으로 시가 21억~400억원 아파트를 1억원 단위로 계산한 결과, 시가 약 26억원 이하에서는 공동명의 개별과세가 대체로 유리했습니다. 부부가 지분을 반씩 나눠 그 집에 살고 있다면 한 사람당 9억원씩, 합쳐 18억원까지 공제받기 때문입니다. 특례로 계산할 때의 14억원보다 4억원 많습니다.
MS투데이 보도에 따르면 시가 25억원, 공시가격 약 17억원인 아파트는 부부 각자의 몫이 9억원을 밑돌아 종부세가 아예 없습니다. 같은 집을 특례로 계산하면 약 59만원이 나옵니다.
다만 18억원 공제는 그 집에 실제로 산다는 것이 전제입니다. 전세를 주고 다른 곳에 사는 공동명의라면 부부 합쳐 8억원으로 줄어듭니다.
26억원 위에서는 나이와 거주기간이 갈라놓습니다
여기서부터는 집값보다 사람의 조건이 셈을 뒤집습니다. 2028년부터 오래 산 만큼 깎아주는 거주기간 공제(20~50%)와 60세 이상에게 주는 고령자 공제(20~40%)를 합쳐 최대 80%까지 세액을 덜어낼 수 있는데, 이 공제는 특례를 선택했을 때만 받습니다. 조정대상지역 아파트에 실제로 사는 부부를 놓고 보면 이렇게 갈립니다.
| 시가 | 공동명의 | 특례(80% 공제) |
|---|---|---|
| 35억원 | 약 112만원 | 약 67만원 |
| 28억~46억원 | — | 이 구간에서 역전 |
| 67억원 이상 | 다시 유리 | 공제 600만원에서 막힘 |
35억원 아파트의 특례 세액은 공제 전에는 약 333만원으로 공동명의보다 훨씬 많습니다. 그런데 60세가 넘고 오래 거주해 80%를 다 받으면 67만원으로 내려앉습니다. 반대로 67억원이 넘는 초고가 주택에서는 공제받는 금액 자체가 600만원에서 잘리기 때문에, 아무리 오래 살아도 그 벽을 넘지 못합니다. 이번 계산에서 눈여겨볼 것은 '얼마짜리 집이냐'가 아니라 '누가, 얼마나 오래 그 집에 살았느냐'입니다.
지금 등기부터 바꾸는 것은 다른 문제입니다
이미 공동명의인 부부가 두 계산법 중 하나를 고르는 것과, 단독명의로 된 집을 공동명의로 바꾸는 것은 전혀 다른 절차입니다. 배우자에게 지분을 넘기면 증여재산공제를 받더라도 취득세와 지방교육세, 등기 비용이 따로 들고, 나중에 집을 팔 때 양도소득세 이월과세 문제가 생길 수 있습니다. 계산 결과 하나만 보고 등기부터 손대는 것은 성급합니다.
신청은 9월에, 한 번만
- 누가: 과세기준일인 6월 1일 현재 부부가 한 주택을 공동으로 가진 경우
- 언제: 매년 9월 16일~30일
- 어디서: 관할 세무서 또는 홈택스
- 다시 해야 하나: 지분이나 소유관계에 변동이 없으면 다시 신청하지 않아도 됩니다
내 집이 어느 쪽인지는 시가가 아니라 그해 공시가격으로 갈립니다. 같은 25억원짜리라도 지역과 단지에 따라 결과가 달라지니, 개별 계산은 세무 전문가에게 확인하는 편이 안전합니다. 무엇보다 개편안이 아직 확정되지 않았으니, 지금은 등기를 서두를 때가 아니라 국회 결론을 기다릴 때입니다.
참고
- 경기헤드뉴스, MS투데이, 창원특례신문
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