종부세 개편안, 부부 공동명의가 항상 유리하지는 않습니다

2028년부터 종합부동산세 계산법이 바뀝니다.

같은 35억 원 아파트인데, 부부 공동명의로 두느냐 한 사람 명의로 두느냐에 따라 예상 세액이 112만 원과 333만 원으로 갈립니다.

그런데 집값과 거주 기간, 나이에 따라 이 유불리가 두 번이나 뒤집힙니다. 우리 집은 어느 쪽일까요.

3줄 요약
1. 종부세는 부부 각자에게 따로 매겨집니다
2. 26억 이하는 공동명의, 28~46억은 단독명의
3. 아직 확정되지 않은 개편안 기준입니다

26억과 67억, 두 기준선

지금은 부부가 집을 절반씩 나눠 가지면 한 사람당 9억 원씩, 합쳐서 18억 원까지 세금을 매기지 않습니다. 한 사람 명의로 가진 1세대 1주택자는 14억 원까지입니다. 개편안이 시행되면 그 집에 실제로 살지 않는 공동명의자의 공제는 1인당 4억 원, 합쳐서 8억 원으로 줄어듭니다. 공제만 보면 공동명의가 불리해지는 셈입니다.

그런데도 공동명의가 버티는 이유가 있습니다. 종부세는 집이 아니라 사람마다 따로 매기는 세금이라, 세금을 매기는 기준 금액이 부부 두 사람에게 절반씩 나뉩니다. 게다가 그 기준 금액이 커질수록 세율이 계단식으로 올라가기 때문에, 집값이 비쌀수록 둘로 쪼개는 효과가 커집니다.

그래서 시가 26억 원 이하 1주택은 나이나 거주 기간과 상관없이 공동명의 쪽 세금이 적습니다. 반대쪽 끝인 67억 원 이상 초고가 주택도 다시 공동명의가 대체로 유리해집니다. 이번 개편안에서 가장 먼저 확인할 숫자는 이 두 기준선입니다.

다만 이 숫자들은 개편안 내용을 그대로 넣어 세액을 계산해 본 결과지, 법에 26억이라고 적혀 있는 것은 아닙니다. 전제가 바뀌면 경계선도 움직입니다.

25억 원 아파트는 0원일 수도 있습니다

시가 25억 원 아파트를 부부가 공동명의로 가지고 있으면, 각자 몫의 공시가격이 과세 기준인 9억 원 아래에 머물러 종부세를 한 푼도 내지 않을 가능성이 있습니다. 같은 집을 한 사람 명의로 두면 이야기가 달라집니다. 직접 살고 있으면 약 59만 원, 살지 않으면 약 206만 원이 나올 것으로 추산됩니다.

집값이 오르면 격차도 벌어집니다. 산경투데이 보도에 따르면 서울의 시가 35억 원 아파트에 부부가 직접 살면서 공동명의로 가지고 있을 때 예상 세액은 약 112만 원, 같은 집을 한 사람이 단독으로 가지고 살면 약 333만 원입니다. 아무도 살지 않는 경우라면 공동명의 약 486만 원, 단독명의 약 704만 원으로 차이가 더 커집니다.

28억에서 46억 사이는 거꾸로입니다

여기까지만 보면 공동명의가 무조건 나아 보입니다. 오래 산 집이거나 나이가 많으면 셈이 뒤집힙니다.

2028년부터는 보유 기간이 아니라 거주 기간을 따져 세금을 20~50% 깎아 줍니다. 60세 이상에게 주는 연령 공제 20~40%는 지금처럼 유지됩니다. 둘을 합치면 최대 80%까지 줄어드는데, 깎아 주는 금액 자체는 600만 원이 상한입니다.

문제는 이 세액공제가 1세대 1주택자로 계산될 때만 붙는다는 점입니다. 부부가 공동명의 그대로 각자 세금을 내면 적용되지 않습니다. 그래서 집값 과열을 이유로 규제 지역에 묶인 곳에 직접 살면서 80% 공제를 다 받을 수 있는 집주인이라면, 28억 원에서 46억 원 사이에서는 단독명의가 오히려 세금이 적게 나옵니다. 앞에서 본 35억 원 아파트도 공제를 다 받으면 종부세가 약 67만 원까지 내려가, 공동명의로 냈을 때보다 낮아집니다. 실제로 손해를 보기 쉬운 구간은 여기입니다.

9월 16일부터 30일까지, 보름의 선택

공동명의라고 해서 이 공제를 영영 못 받는 것은 아닙니다. 부부 공동명의 1주택자는 매년 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청하면, 그해 종부세를 1세대 1주택자 방식으로 계산해 달라고 할 수 있습니다. 등기를 옮기는 것이 아니라 계산 방식을 고르는 것입니다.

거주 기간이나 나이 덕에 공제가 커지는 시기라면 이 신청 하나로 앞에서 본 세액공제를 받을 수 있고, 공동명의 그대로 두는 편이 낫다면 신청하지 않으면 그만입니다. 한 번 신청해 두면 소유 관계에 변동이 없는 한 다음 해에도 이어집니다. 판단이 서지 않는다면, 등기부터 손대기 전에 이 보름을 먼저 떠올리는 편이 낫습니다.

아직 국회를 통과한 법이 아닙니다

여기 나온 숫자는 모두 정부가 내놓은 개편안을 기준으로 계산한 것입니다. 개편안은 항목마다 적용 시점이 나뉘어 있고, 이 글의 비교는 제도 개편이 마무리되는 2028년을 놓고 본 것입니다. 산경투데이 보도에 따르면 실제 세액은 공시가격을 시세에 얼마나 가깝게 매기느냐, 재산세를 계산할 때 공시가격의 몇 퍼센트를 반영하느냐, 집이 어느 지역에 있느냐, 그리고 국회를 지나며 세법이 어떻게 바뀌느냐에 따라 달라집니다. 지금 단계에서 확정된 것은 없습니다.

집 명의는 세금만의 문제가 아닙니다. 상속과 대출, 부부 각자의 소득까지 함께 걸려 있어서 표에 적힌 구간 하나만 보고 등기를 옮기면 다른 데서 더 큰 비용이 생길 수 있습니다. 2028년까지는 시간이 남아 있으니, 우리 집 조건은 신고 시점에 세무사나 관할 세무서에서 직접 확인해 보시길 권합니다.

참고

• 산경투데이, 한겨레

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