뉴스에 "시가 20억", "시가 30억" 같은 숫자가 오갑니다.
우리 집도 해당되는 건지 궁금해지죠.
그런데 그 숫자로는 알 수 없습니다. 종부세는 다른 걸로 매기거든요.
3줄 요약
1. 종부세는 시가가 아니라 공시가격으로 판단합니다.
2. 거주용 1주택 기본공제가 12억에서 14억 원으로 오릅니다.
3. 아직 정부 개편안입니다. 국회를 통과해야 확정됩니다.
계산하기 전에 확인부터
종부세는 시가가 아니라 공시가격으로 매깁니다. 그래서 지금 하실 일은 세금 계산이 아니라 내 집 공시가격 확인입니다.
그리고 하나 더. 이건 아직 확정된 법이 아닙니다.
종부세는 시가로 매기지 않습니다
우리가 아는 집값은 시가입니다. 실제로 사고파는 가격이죠.
그런데 종합부동산세의 기준은 공시가격입니다. 정부가 매년 정해 발표하는 별도의 가격입니다.
이번 개편안은 공시가격 14억 원을 시가 약 20억 원으로, 공시가격 21억 원을 시가 약 30억 원으로 설명합니다. 약 70% 수준으로 환산한 것입니다.
다만 이 비율은 설명을 위한 대략적인 환산값입니다. 실제 공시가격과 시세의 비율은 주택과 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
그러니 뉴스의 시가 기준을 그대로 내 집에 대입하면 어긋날 수 있습니다. 확인하실 곳은 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr) 또는 정부24입니다. 주소만 넣으면 조회됩니다.
"몇 채인가"에서 "어디에 사는가"로
기준이 두 가지로 바뀝니다.
첫째, 주택 수에서 주택 가액으로. 지금은 1·2주택이냐 3주택 이상이냐에 따라 세율이 달랐습니다.
개편안은 2028년부터 주택 수와 무관하게 세율을 0.5%에서 5% 사이의 한 체계로 일원화합니다.
둘째, 보유에서 거주로. 지금까지는 오래 갖고 있으면 세액공제를 받았습니다.
개편안은 이 '보유' 공제를 '거주' 공제로 바꿉니다. 갖고만 있는 집과 실제 사는 집을 다르게 보겠다는 뜻입니다.
공제만 보면 절반만 본 것입니다
기본공제가 올라도 함께 오르는 것이 있습니다.
언론 보도에 따르면 공정시장가액비율이 현재 60%에서 서울 1가구 1주택과 지방 1·2주택은 2027년 70%로 올라갑니다. 3주택 이상은 2027년 70%를 거쳐 2028년 80%가 적용될 예정입니다.
여기에 세 부담 상한율도 직전 연도 보유세의 150%에서 200%로 올라갑니다.
즉 공제가 늘어도 과세표준에 반영되는 비율과 세율이 함께 움직이기 때문에, 주택마다 결과가 다르게 나올 수 있습니다.
실거주 1주택 · 비거주 1주택 · 다주택
기본공제 기준만 놓고 보면 이렇게 갈립니다.
| 구분 | 기본공제 | 방향 |
|---|---|---|
| 거주용 1주택 | 공시가 12억 → 14억 원 | 완화 |
| 비거주 1주택 | 공시가 12억 → 9억 원 | 강화 |
| 다주택 | 공제 축소 | 강화 |
정부는 실거주 1주택자의 부담을 낮추고, 살지 않는 집과 여러 채에 대해서는 혜택을 줄이는 방향이라고 설명했습니다.
가격대별로 어떻게 달라질까
정부 설명 기준입니다. 시가는 대략적인 환산값이라는 점을 감안해 주세요.
시가 20억 원 이하인 거주용 1세대 1주택은 과세 대상에서 빠질 가능성이 있습니다. 기본공제가 공시가격 14억 원으로 오르기 때문입니다.
시가 20억 원에서 30억 원 구간의 실거주 1주택은 정부 설명상 세액이 줄어드는 구조입니다. 30억 원에서 40억 원 구간은 변동을 최소화하도록 설계했다고 합니다.
시가 40억 원에서 50억 원을 넘어서면 과세가 강화됩니다.
다만 실제 세액은 공시가격, 연령, 거주기간, 공제 적용 여부에 따라 달라집니다. 같은 가격대라도 결과가 같지 않을 수 있습니다.
"최대 5배"는 어떤 경우일까
언론 보도에 자주 등장하는 표현입니다. 모든 고가주택에 해당하는 것은 아닙니다.
보도에 따르면 공시가격 35억 원(시가 약 50억 원) 이상인 1가구 1주택의 경우 거주하면 약 2배, 거주하지 않으면 약 5배 수준으로 늘어날 것으로 추산됐습니다. 특정 가격·거주 여부·보유 형태를 전제한 계산 결과입니다.
같은 보도는 세금이 늘어나는 대상을 공시가격 21억 원(시가 약 30억 원) 초과 약 16만 8천 가구, 전국 상위 1.1%·서울 상위 5.8%로 전했습니다. 최대 5배에 해당하는 약 3만 가구는 전국 0.2%·서울 1.1% 수준입니다.
세수는 2027년에 약 8천억 원, 2027년부터 2031년까지 5년간 약 9조 3천억 원 늘어날 것으로 정부가 전망했다고 보도는 전합니다.
시행 일정 — 2027년부터 2029년까지
종합부동산세는 2027년부터 단계적으로 시행되어 2028년에 완성됩니다.
2027년에는 과세표준 6억 원에서 12억 원 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 오르고, 세액공제 한도 800만 원이 새로 생깁니다. 2028년에는 세율이 0.5%에서 5%로 일원화되고 세액공제 한도는 600만 원이 됩니다.
양도소득세는 2027년 1년간 유예를 거쳐 2028년부터 적용됩니다.
팔 때도 '보유'가 아니라 '거주'입니다
장기보유특별공제의 이름이 장기거주소득공제로 바뀝니다. 여기서도 축이 보유에서 거주로 옮겨갑니다.
실거주 1주택자는 최대 80% 공제율을 유지합니다. 다만 그동안 한도가 없던 공제액에 상한이 생깁니다. 언론 보도에 따르면 2028년 20억 원, 2029년 10억 원 한도가 순차 적용될 예정입니다.
늘어나는 쪽도 있습니다. 10년 이상 거주한 1세대 1주택자의 양도소득 기본공제가 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 확대됩니다. 65세 이상이 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세를 최대 50%, 5억 원까지 감면받습니다. 두 항목 모두 양도가액 상한과 거주기간 요건은 공식 자료 확인이 필요합니다.
다주택자 양도세 중과는 2년간 한시 완화되고, 2029년부터 원래 세율로 돌아갑니다.
지금 확인하실 것
첫째, 내 집 공시가격. 부동산공시가격 알리미 또는 정부24에서 조회하실 수 있습니다. 이 숫자를 모르면 어떤 기사도 나와 무관한 이야기입니다.
둘째, 1세대 1주택인지. 개인이 아니라 세대 기준입니다. 가족 구성원 명의까지 함께 봐야 합니다.
셋째, 실제 거주 여부. 이번 개편에서 새로 중요해진 기준입니다.
넷째, 보유·거주 기간. 세액공제율이 여기서 갈립니다.
아직 법이 아닙니다
이번 개편안을 한 문장으로 줄이면 "몇 채인가"에서 "얼마짜리이고 실제로 사는가"로 기준이 옮겨간다는 것입니다.
거주용 1주택은 공제가 늘고, 살지 않는 집과 여러 채는 공제가 줄어듭니다. 다만 공정시장가액비율과 세율이 함께 오르기 때문에 결과는 주택마다 다를 수 있습니다.
그리고 이것은 2026년 8월 3일 발표된 정부 개편안입니다. 국회 논의를 거쳐야 확정되므로, 지금 나온 숫자가 그대로 법이 된다고 보기는 어렵습니다.
그러니 지금 하실 일은 계산이 아니라 확인입니다. 공시가격과 거주 조건부터 보시면 됩니다.
참고자료
제도의 방향과 공제 기준은 정부 발표 자료를, 공정시장가액비율·세율 구간·가구 수 추계·개별 사례 계산은 언론 보도를 참고했습니다.
이 글은 제도 내용을 정리한 정보성 글이며 세무 자문이 아닙니다. 개별 세액은 공시가격과 개인별 조건에 따라 달라지므로, 구체적인 계산은 국세청이나 세무 전문가의 확인이 필요합니다.
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