정부가 청년들을 위한 새로운 주택담보대출을 내놓았습니다.
그런데 살 수 있는 집에서 아파트는 빠졌습니다. 4억원 이하 빌라나 오피스텔만 대상입니다.
발표 다음 날 금융당국이 서둘러 해명 자리를 마련할 만큼, 반응은 뜨거웠습니다. 정부는 왜 하필 빌라부터 열었을까요.
3줄 요약
1. 청년미래보금자리론은 빌라·오피스텔만 지원합니다
2. LTV 최대 80%, 월 상환액은 85만원 안팎입니다
3. 세부 금리·조건은 아직 확정되지 않았습니다
만 39세, 4억원, 85제곱미터부터 봅니다
금융위원회가 지난 13일 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'에서 내놓은 상품이 청년미래보금자리론입니다. 내년 1월부터 공급되며, 연간 3조원씩 2년 동안 한시적으로 운영됩니다.
대상은 생애 최초로 집을 사는 만 39세 이하 청년입니다. 연소득 7000만원 이하여야 하고, 신혼부부는 둘 중 한 명만 이 조건을 채우면 됩니다. 살 수 있는 집은 4억원 이하이면서 전용면적 85제곱미터 이하인 비아파트로 못 박혀 있습니다. 지금은 빌라와 다세대주택만 해당하고, 오피스텔은 관련 법을 고쳐야 해서 하반기에나 대상에 들어갈 예정입니다.
여기서 LTV라는 말이 나옵니다. 집값의 몇 퍼센트까지 빌려주느냐를 뜻합니다. 이 상품은 최대 80%니까, 3억원짜리 빌라라면 2억4천만원까지 대출이 나오고 나머지 6천만원은 내 돈으로 채워야 한다는 뜻입니다.
왜 하필 4억원일까요. 금융위 설명을 보면, 서울에서 거래되는 아파트 가운데 4억원 이하는 7.8%에 불과합니다. 수도권 전체로 넓혀도 28.2%, 전국으로 보면 51% 수준입니다. 반면 서울 다세대주택 평균 매매가는 3억8천만원, 오피스텔은 4억1천만원 안팎이라 이 기준선에 걸립니다. 결국 4억원이라는 숫자 자체가 "아파트는 원래 어렵고, 비아파트라야 닿는다"는 전제를 깔고 정해진 셈입니다.
월세 대신 원리금
정부가 내세우는 논리는 간단합니다. 지금 비아파트에 월세로 사는 청년이 내는 돈이 80만원 안팎이니, 그 돈을 원리금 상환으로 돌려서 집을 사게 하자는 겁니다. 2억원을 30년 만기, 연 3.0% 금리로 빌리면 월 원리금이 약 85만원이라는 계산이 그 근거입니다.
다만 이 3.0%는 우대를 받았을 때를 가정한 수치이고, 실제 적용 금리와 우대 조건은 아직 확정되지 않았습니다. 기존 보금자리론(연 4.90~5.20%)보다는 낮게 공급한다는 방향만 정해진 상태입니다.
금융위는 이 상품을 두고 징검다리라는 표현을 씁니다. 비아파트를 산 뒤 팔고 무주택자로 돌아가면 아파트를 살 때 다시 혜택을 받을 수 있으니, 처음부터 아파트를 못 사더라도 발판은 마련해 준다는 취지입니다. 지방에서 취직 때문에 서울로 올라온 사회초년생, 역세권 오피스텔이나 빌라에서 월세로 지내는 1인 가구가 정부가 그리는 주된 대상입니다.
79.7%는 아파트를 원했습니다
문제는 청년들이 원하는 집이 이 상품이 겨냥한 집과 다르다는 데 있습니다. 국토연구원 조사에 따르면 청년 가구주의 79.7%가 생애 최초 주택을 구입할 때 아파트를 선호한다고 답했습니다. 월세로 사는 청년 가구 가운데 비아파트 비중이 71.7%에 달하는데도, 정작 자기 집으로 살 때는 원하지 않는다는 뜻입니다. 실제로 청년 가구의 자가 비율은 4.5%로, 전체 가구 평균(20.5%)의 4분의 1 수준에 그칩니다.
전세사기 이후 비아파트에 대한 불신이 커진 점도 걸립니다. 빌라는 아파트처럼 옆집이 얼마에 팔렸는지 확인하기가 어렵습니다. 단지 전체가 비슷하게 생긴 아파트와 달리, 빌라는 같은 동네라도 건물마다 상태와 값이 제각각이라 비교할 사례가 잘 없습니다. 나중에 이 집이 잘 팔릴지도 문제입니다. 사려는 사람이 적으면 값을 낮춰도 거래가 안 됩니다. 빌라를 먼저 사고 나중에 아파트로 옮겨가려 해도, 그사이 집이 팔리지 않으면 오히려 발이 묶일 수 있다는 우려가 나오는 이유입니다. 뉴스핌 보도에 따르면 한 시중은행 부동산연구원은 이미 지어져 거래되는 빌라·다가구가 여전히 대출 한도 제약으로 거래가 위축돼 있다며, 이쪽 규제 완화가 함께 가야 한다고 지적했습니다.
발표 다음 날 정치권에서도 비판이 나왔습니다. 안철수 국민의힘 의원은 페이스북에 "청년 모독 대책"이라고 적었고, 같은 당 박수영 의원도 "왜 청년만 아파트에 살지 말라고 강요하나"라고 물었습니다. 금융위 관계자는 이날 예정에 없던 브리핑을 열고 "빌라에만 살라는 뜻이 아니다"라고 거듭 해명해야 했습니다.
남는 것과 아직 정해지지 않은 것
이 상품으로 비아파트를 산 뒤 되팔고 다시 무주택자가 되면, 생애 최초 주택 구입자에게 주는 LTV 우대(수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%)는 그대로 유지됩니다. 다만 생애 최초 혜택 가운데 취득세 감면은 행정안전부 소관이라 별도 협의가 남아 있어, 이 상품에도 적용될지는 아직 확정되지 않았습니다. 지원 대상을 아파트까지 넓히는 방안도 금융위가 검토하겠다고는 했지만, 이 역시 확정된 계획은 아닙니다.
나이 기준을 둘러싼 불만도 있습니다. 만 39세를 하루라도 넘기면 대상에서 빠지다 보니, 비슷한 소득과 주거 형편인 40대 무주택자는 이번 지원에서 그대로 제외됩니다. 청년과 신혼부부에 정책이 몰리면서 4050세대가 상대적으로 소외된다는 지적은 이번이 처음도 아닙니다.
결국 이 대출을 받을지 말지는 계산기를 한 번 두드려 봐야 할 문제입니다. 지금 내는 월세와 예상 원리금을 비교하고, 눈여겨보는 빌라나 오피스텔이 나중에 팔릴 만한 물건인지부터 따져 보는 게 순서입니다. 조건이 좋아 보여도, 다시 팔 수 있는지까지 보장해 주는 상품은 아닙니다.
참고
- 동아일보, 노컷뉴스, 뉴데일리, 뉴스핌, 비즈워치, KBS 뉴스, MTN 머니투데이방송, 연합뉴스TV, 1waynews.com
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