우리 동네가 토지거래허가구역이 되면 — 기준은 60㎡가 아니라 6㎡일 수 있습니다

어느 날 뉴스에 우리 동네 이름이 나옵니다. 토지거래허가구역으로 묶였다고요.

집을 사고파는 게 아예 막히는 건지, 지금 살고 있는 사람도 뭘 해야 하는 건지 헷갈립니다.

정리하면 달라지는 것은 세 가지뿐입니다.

3줄 요약
1. 토지거래허가구역에서는 사기 전에 허가를 받아야 합니다.
2. 주거용은 2년 실거주 의무라 전세를 끼고 못 삽니다.
3. 허가 없이 한 계약은 처음부터 무효입니다.

먼저, 우리 집이 대상인지

허가가 필요한지는 땅 면적으로 갈립니다. 집값이나 평수가 아니라 그 집이 깔고 앉은 땅의 넓이입니다.

법이 정한 기본 기준은 이렇습니다.

여기서 함정이 하나 있습니다. 구역을 지정하는 쪽이 이 기준을 10%까지 낮출 수 있습니다.

서울이 그렇게 했습니다. 강남·서초·송파구와 용산구 아파트에 대해 주거지역 기준을 60㎡의 10%인 6㎡로 잡았습니다. 상업지역은 15㎡고요.

아파트 한 채가 깔고 있는 땅 지분은 대개 이보다 훨씬 넓습니다. 사실상 거의 전부가 허가 대상이 된다는 뜻입니다.

그러니 뉴스에서 "60㎡ 초과"를 보셨더라도, 우리 동네에 실제로 적용되는 숫자는 지자체 공고를 봐야 압니다.

여기가 이 제도의 핵심입니다. 허가는 도장 하나 받고 끝나는 절차가 아닙니다.

허가받은 목적대로 일정 기간 실제로 써야 합니다.

집을 샀다면 그 집에 직접 2년을 살아야 합니다. 그 사이에 세를 놓거나 되파는 것이 안 됩니다.

전세를 끼고 사두는 방식이 이 구역에서 막히는 이유가 여기 있습니다. 제도가 노리는 지점도 정확히 거기입니다.

허가 신청서는 파는 사람과 사는 사람이 함께 시장·군수·구청장에게 냅니다. 한쪽만 내는 서류가 아닙니다.

접수한 날부터 15일 안에 허가 여부가 나옵니다. 거절당했다면 한 달 안에 이의를 제기할 수 있습니다.

상속이나 증여, 경매로 넘어가는 경우, 기준 면적에 못 미치는 땅은 허가 대상에서 빠집니다.

세 갈래로 나뉩니다.

허가 없이 계약했다면 그 계약은 무효입니다. 나중에 허가를 받아 되살리는 게 아니라, 처음부터 효력이 없던 것으로 봅니다.

여기에 형사처벌이 붙습니다. 2년 이하의 징역이나 땅값의 30% 이하 벌금입니다. 거짓으로 허가를 받은 경우도 같습니다.

허가는 받았는데 약속한 대로 쓰지 않았다면 이행강제금이 나옵니다. 의무 기간 동안 해마다 취득가액의 10% 범위에서 부과됩니다. 한 번 내고 끝이 아니라 지킬 때까지 매년입니다.

개발 계획이 발표되면 그때부터 땅값이 오릅니다. 정작 개발을 하려면 그 땅을 사들여야 하는데, 오른 값으로 사야 합니다.

보상비가 커지면 사업이 어려워지고, 그 부담은 결국 분양가나 세금으로 돌아옵니다.

그래서 개발이 예정된 곳은 계획 단계에서 미리 묶어둡니다. 실제로 쓸 사람만 사게 하려는 것입니다.

지정 기간은 한 번에 최대 5년입니다. 사유가 남아 있으면 다시 지정할 수 있습니다.

충남 예산군 삽교읍 삽교리가 그런 경우입니다.

내포역세권 도시개발사업이 예정되면서 2022년 8월에 처음 지정됐습니다. 이달 6일로 기간이 끝날 예정이었는데, 충남도가 도시계획위원회 심의를 거쳐 2년 더 연장했습니다. 8월 7일부터 2028년 8월 6일까지입니다.

범위는 2,165필지, 16만 393㎡입니다.

연장 이유가 눈에 걸립니다. 사업이 아직 토지 보상 전 단계에 있다는 것입니다. 보상이 끝나지 않았으니 투기 수요가 들어올 여지가 그대로 남아 있다는 판단입니다.

한 번에 5년까지 지정할 수 있는데도 2년씩 끊어 연장한 셈입니다. 사업이 어디까지 갔는지 보고 그때 가서 다시 판단하겠다는 뜻입니다.

우리 동네에 적용되는 면적 기준. 법의 기본값이 아니라 지자체 공고에 적힌 숫자입니다.

지정 기간의 끝나는 날짜. 연장될 수도, 해제될 수도 있습니다.

대상 용도. 서울처럼 아파트만 묶는 경우도 있고, 땅 전체를 묶는 경우도 있습니다.

계약 전에 허가. 순서가 바뀌면 계약 자체가 무효입니다. 이게 가장 큰 함정입니다.

토지거래허가구역이라는 말은 거래를 막는다는 뜻으로 읽히지만, 실제로는 살 사람의 조건을 정하는 제도에 가깝습니다.

실제로 살거나 쓸 사람은 허가를 받고 삽니다. 값이 오르기를 기다리려던 사람은 2년에서 5년을 묶여 있어야 합니다. 제도가 거르려는 것이 그 차이입니다.

이 글은 제도를 설명한 것이며 특정 지역의 매매를 권하거나 만류하지 않습니다. 면적 기준과 지정 기간은 구역마다 다르고 수시로 바뀌므로, 실제 거래 전에는 해당 시·군·구청 공고와 담당 부서 확인을 거치시기 바랍니다.

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