상하이가 8월 20일 부동산 정책 묶음인 ‘후바탸오’를 내놓았습니다.
두 번째 주택의 계약금을 낮췄다는 소식만으로는 누가 어떤 혜택을 받는지 알기 어렵습니다.
이번 조치는 외환 밖 지역, 기존 주택 처분, 신축 주택 계약이라는 조건을 함께 담고 있습니다.
3줄 요약
1. 상하이는 외환 밖 둘째 주택 문턱을 낮췄습니다
2. 최저 계약금은 20%에서 15%가 됐습니다
3. 지원금은 교체 거래 조건을 따릅니다
외환 밖 두 번째 주택의 최저 비율이 바뀌었습니다
상하이시 주택건설위원회와 재정국 등 6개 부문은 8월 20일 부동산 정책 최적화 조치 통지를 발표했습니다. 다섯 분야 여덟 항목으로 구성된 이른바 ‘후바탸오’이며, Yahoo股市 보도에 따르면 8월 21일부터 시행됐습니다.
핵심 가운데 하나는 개인 주택대출의 최소 자기자금 비율, 즉 계약금 문턱입니다. 상하이 외환 밖 지역에서 두 번째 주택을 살 때 일반 상업대출의 최소 계약금 비율은 20% 이상에서 15% 이상으로 낮아졌습니다. 첫 주택의 최소 비율은 15%이며, 두 번째 주택은 지역별 차이가 남았습니다.
따라서 이번 발표를 ‘상하이의 두 번째 집은 모두 15%’라고 읽으면 범위를 넓게 잡게 됩니다. 두 번째 주택은 외환 안쪽 25% 이상, 외환 밖 15% 이상이라는 구분이 유지됩니다. Yahoo股市는 보산·자딩 전역도 외환 밖 기준에 포함된다고 전했습니다.
이 변화는 상하이 전역에 동일한 대출 조건을 적용한 조치가 아니라, 외환 밖의 두 번째 주택 거래에 한정해 진입 문턱을 낮춘 것입니다. 계약금 비율이 낮아졌더라도 실제 대출 승인액, 금리, 상환 조건까지 이 발표에서 정해진 것은 아닙니다. 계약금 숫자 하나만으로 실제 부담 전체가 같은 비율로 줄었다고 보기도 어렵습니다.
‘기존 집을 팔고 신축 주택을 사는’ 지원입니다
정책에는 외환 밖의 신축 상품주택을 대상으로 한 한시적 주택 교체 지원금도 들어갔습니다. 온라인 계약 신고를 마치고, 신고일 전후 1년 안에 보유하던 중고주택을 판 가구가 대상입니다. 신축 주택을 매수했다는 사실만으로 지급되는 지원은 아니라는 뜻입니다.
지원액은 새 주택 대출 총액의 1%, 한 채당 최대 5만 위안입니다. 적용 기간은 시행일부터 2027년 3월 31일까지입니다. 기존 중고주택이 외환 안쪽에 있고, 이를 팔아 외환 밖 신축 주택을 사는 경우에는 3만 위안을 추가 신청할 수 있습니다. 두 조건을 모두 충족할 때 최대 8만 위안까지 받을 수 있다는 구조입니다.
鉅亨號는 이 지원의 총예산을 2억 위안으로 소개하면서, 예산이 소진되면 끝난다고 전했습니다. 최대 8만 위안은 모든 신청자에게 확정된 금액이 아닙니다. 주택 위치, 기존 주택의 매도 시점, 신축 주택의 계약 신고, 예산 잔여 여부가 맞아야 가능한 상한입니다.
이번 지원은 단순한 신규 매수보다 중고주택 매도와 신축 주택 매수의 연결에 무게를 둡니다. 특히 외환 안쪽에 있던 중고주택을 처분하고 외환 밖 신축 주택으로 옮기는 경우에 추가 지원을 둔 점이 그렇습니다. 같은 신축 주택을 사더라도 기존 집의 위치나 처분 시점이 다르면 기대할 수 있는 지원금도 달라집니다.
거래 둔화 보도 뒤에 나온 외환 밖 지원책입니다
鉅亨號는 2026년 7월 상하이의 신축·중고주택 거래가 각각 전달보다 9.3%, 8.3% 줄었다고 전했습니다. 8월 19일까지의 수치도 각각 1.6%, 5.9% 감소로 제시했습니다. 이 수치는 정책 발표 당시의 거래 흐름을 설명하는 자료일 뿐, 정책 시행 뒤 거래가 어떻게 바뀌었는지를 뜻하지는 않습니다.
같은 글은 이번 조치를 교체와 주거 개선 수요에 맞춘 정책으로 해석했습니다. 외환 밖의 계약금 비율을 낮추고, 기존 집을 팔아 새 집으로 옮기는 경우에 지원금을 붙인 구성이어서입니다. 한편 Yahoo股市는 발표가 나온 당일 오후 중국 부동산 관련 주식이 올랐고 일부 종목은 가격제한폭까지 상승했다고 보도했습니다. 이는 발표 직후 주식시장의 반응이지, 주택 거래 성과의 확정은 아닙니다.
적립금 인출과 중고주택 활용도 함께 담았습니다
상하이는 주택공적금 성격의 주택 적립금 인출 규정도 조정했습니다. 계약금에 적립금을 쓸 수 있는 범위를 분양 전 주택뿐 아니라 준공된 신축 상품주택까지 넓혔습니다. 계약금을 인출한 뒤에도 적립금 대출 한도 계산에 영향을 주지 않도록 하는 ‘인출 후 대출’ 지원도 계속하기로 했습니다.
적립금 대출을 이용하지 않는 사람의 주택 구입 관련 인출 횟수는 기존 5년 안에 한 번에서 매년 한 번으로 바뀝니다. 취득세와 주차장, 창고 구입에도 인출금을 쓸 수 있는 항목이 포함됐습니다. 이는 계약금 비율 인하와 별도로, 이미 적립된 자금을 주택 구입 과정의 여러 비용에 활용하도록 범위를 넓힌 변화입니다.
정책 묶음에는 철거·재개발 과정의 주택표 방식 정착과 도심 지역 중고주택 매입 후 보장성 임대주택 전환도 담겼습니다. 鉅亨號는 이를 주택 교체 수요와 기존 주택 재고를 함께 다루는 조치로 해석했습니다. 다만 이 같은 정책이 거래나 가격을 얼마나 바꿀지는 발표만으로 확정할 수 없습니다.
이번 상하이 조치에서 먼저 봐야 할 숫자는 ‘최대 8만 위안’이 아니라 외환 밖 15%와 신고일 전후 1년입니다. 두 번째 주택의 계약금 완화와 지원금은 적용 대상이 서로 다를 수 있습니다. 혜택을 판단할 때는 자신의 주택 위치와 기존 주택 처분 여부가 각각의 조건에 맞는지를 나눠 봐야 합니다.